Venerdì, 22 Settembre, 2017
Nuova normativa per gli agenti immobiliari

Oggi la categoria degli agenti immobiliari è più definita nella sostanza e nella forma, più tutelata e maggiormente qualificata nei suoi contenuti professionali. Il 4 aprile scorso, infatti, è entrato in vigore un emendamento alla legge 39/1989 che disciplina l'attività degli agenti d'affari in mediazione al cui ruolo sono iscritti gli agenti immobiliari. Si tratta dell'art. 18 della legge 57 del 5 marzo 2001, che apporta novità su tre temi: l'accesso al ruolo, l'assicurazione e l'incompatibilità. Ciascuno di questi viene analizzato di seguito mettendo in luce le differenze tra la vecchia e la nuova normativa.

 Accesso al ruolo

Gli agenti immobiliari sono abilitati a esercitare la professione solo in quanto iscritti al ruolo dei mediatori agenti d'affari, sezione immobiliare, presso le Camere di commercio, così come previsto dall'art. 2 della legge 39 del 3 febbraio 1989 [ CI89-378]. Le vie per accedere al ruolo previste dalla legge oggi sono 2: 

  1. diploma di secondo grado, corso di formazione ed esame; 
  2. diploma di secondo grado, periodo di pratica di almeno 12 mesi continuativi con l'obbligo di frequenza di uno specifico corso di formazione professionale. Le modalità operative e di verifica di questo secondo canale sono rinviate a un decreto di regolamentazione ministeriale in fase di elaborazione. 

            Cosa cambia, quindi, rispetto alla vecchia normativa? Prima di tutto è stata abolita ogni forma di accesso automatico al ruolo. La vecchia normativa prevedeva, infatti, l'automatismo per i diplomati in materie commerciali e per i laureati in materie giuridiche e commerciali. Dal 1989 a oggi si era creata una situazione di sperequazione evidente per cui i ragionieri, per esempio, non avevano nessun controllo o verifica sulla preparazione professionale, mentre diplomati e laureati con caratteristiche tecniche più idonee a fare l'agente immobiliare, come geometri, architetti e ingegneri, dovevano fare il corso e superare l'esame. Inoltre, in termini numerici il fenomeno aveva assunto dimensioni abnormi: nel 2000 a Milano il 70% degli iscritti era senza verifica d'accesso, a Roma l'80% e a Palermo il 90%. La Fimaa ha denunciato con forza questa situazione. Lo sforzo delle Camere di commercio e delle associazioni di categoria di dare una qualificazione crescente a corsi ed esami aveva un'efficacia molto relativa e, inoltre, non faceva che aumentare l'evidente sperequazione fra le due forme di accesso. 
Oggi è stata riconosciuta la specificità dell'attività professionale dell'agente immobiliare e, quindi, la necessità di percorsi formativi specifici. Il legislatore ha preso atto che sulla base di una preparazione scolastica di base, diploma di secondo grado, va inserito un percorso formativo specifico. Ha inoltre riconosciuto l'opportunità di prevedere oltre alla preparazione teorica anche quella pratica. 
Il decreto d'attuazione che andrà a regolamentare nello specifico questa seconda via, non solo dovrà indicare precisamente i contenuti del praticantato e le sue modalità attuative, ma anche la tenuta dell'elenco dei praticanti e le modalità di verifica. Nei numerosi dibattiti istituzionali e no, che hanno preceduto il provvedimento, è stato sempre ribadito che l'obiettivo era - ed è - alzare la qualità professionale a tutela del consumatore e per essere più competitivi sul mercato: formazione, pratica e teorica, e sua verifica sono due corollari irrinunciabili in tal senso.
Fimaa aveva chiesto anche per questo canale l'esame come momento di verifica, ma ha considerato in ultima analisi positiva una verifica anche se non nella forma canonica dell'esame, di fronte a una situazione di accessi indiscriminati. 
Sulle modalità di verifica del percorso formativo pratico-teorico il dibattito è ancora aperto. L'orientamento espresso, anche in sede politica e amministrativa, sembra essere quello della certificazione. L'Europa richiama più a percorsi certificativi, magari anche in progress durante la vita professionale, che non a esami burocratici. La certificazione si riferisce a concetti funzionali e dinamici, a una maggiore consapevolezza e senso di responsabilità nel rapporto fra certificato e certificatore, soprattutto nell'ipotesi di coinvolgimento delle associazioni. La pagina della certificazione resta, peraltro, ancora da scrivere e solo dopo l'emanazione del decreto d'attuazione si potranno fare delle serie riflessioni.

 Assicurazione

"Per esercitare l'attività di mediatore deve essere prestata idonea garanzia assicurativa a copertura dei rischi professionali ed a tutela dei clienti". Il legislatore inserisce l'obbligatorietà dell'assicurazione e in ciò ha accolto non solo la richiesta della categoria, ma soprattutto ha riconosciuto implicitamente la delicatezza della funzione di mediazione dell'agente, la sua responsabilità professionale e l'opportunità di tutelare una clientela che in Italia in gran parte è costituita da famiglie. Anche questo provvedimento ci avvicina sempre di più all'Europa.

 

Incompatibilità

La lett. c) dell'art. 18 della legge 57/2001 [ CI01-1442] recita: "L'esercizio dell'attività di mediazione è incompatibile:

a. con l'attività svolta in qualità di dipendente da persone, società o enti, privati e pubblici, ad esclusione delle imprese di mediazione;

b. con l'esercizio di attività imprenditoriali e professionali, escluse quelle di mediazione comunque esercitata". 
 

Il legislatore ha ribadito il principio dell'incompatibilità già espresso nella legge 39/1989, art. 5, comma 3, ma in particolare per quanto riguarda il punto b. l'ha ricondotto a un concetto sostanziale, effettivo esercizio di altra attività: più vicino a una logica di mercato. La vecchia normativa, infatti, rimandava l'incompatibilità "con l'iscrizione in altri albi, ordini, ruoli o registri e simili"; quindi, a un principio formale, burocratico. 
La norma ribadisce anche l'incompatibilità con l'attività di dipendente, e ciò in particolare a superamento della legge Bassanini, sulla riforma della Pubblica amministrazione, che apriva degli spiragli alla compatibilità fra part time pubblico e iscrizione al ruolo. Il Parlamento ha ritenuto di accogliere il principio della terzietà del mediatore, principio sancito dal codice civile e ribadito dalla legge 39/1989, e di tutelarlo: in tal senso, per esempio, l'attività di un pubblico impiegato, magari nell'ufficio tecnico comunale, deve considerarsi incompatibile con l'essere parte terza, agente immobiliare che affianca due parti che devono concludere un contratto per l'acquisto di un immobile. 
Il dibattito sull'incompatibilità, aperto nel 1997 dallo studio dell'Antitrust sulle professioni, aveva visto organi istituzionali non sempre sullo stesso fronte. L'autorità garante del mercato e della concorrenza, Antitrust, sia nello studio sulle professioni sia in note dirette al Parlamento e in pareri espressi in sedi sia formali sia divulgative, richiamava a regole improntate alla tutela della libera concorrenza e, quindi, a un'eliminazione delle barriere fra professioni e alle incompatibilità. Nello specifico della legge 39/1989 sulla mediazione, il Consiglio di Stato, invece, aveva dato parere favorevole - in occasione di un ricorso fatto dal Consiglio nazionale dei geometri - all'incompatibilità in una sentenza del 1999, e ciò in chiara contrapposizione alle indicazioni espresse sulla stessa materia dall'Antitrust.
Nel confronto con le istituzioni la categoria ha portato avanti con forza la specificità dell'attività di mediazione, l'essere parte terza rispetto alle parti mediate e ciò come da art. 1754 cod. civ. L'incompatibilità va letta come una garanzia alla terzietà dell'operatore, alla funzione di mediazione. In questo spirito ribadire l'incompatibilità ha significato riconoscere la specificità dell'agente immobiliare e l'importanza dell'essere parte terza rispetto alle parti mediate. La regolamentazione della professione di agente immobiliare era relativamente recente, febbraio 1989, quando la legge 39 aveva istituito il ruolo presso le Camere di commercio, abolendo fra l'altro il concetto di mediazione occasionale: pur con le incontestabili lacune la legge allora ha significato per la categoria il riconoscimento ufficiale nel mondo delle professioni regolamentate. La volontà di dare crescente dignità e qualità professionale, di rivedere sulla base di un'esperienza decennale le regole della legge 39/1989, accomunava tutte e tre le associazioni di categoria: Fimaa, Fiaip e Anama. Il dibattito sulla revisione della legge 39/1989, infatti, è stato portato avanti - a partire dal 1995 - dalle associazioni di categoria, riunite in consulta con un serrato dibattito con le istituzioni sia amministrative, Ministero dell'industria, sia politiche, in Parlamento in modo trasversale. 
La revisione complessiva della legge 39/1989, così come era stato elaborato all'interno della consulta, è stata espressa in una proposta di legge a firma dell'on. Deodato nell'aprile 1998: l'avvicendamento dei governi Prodi e D'Alema, e in particolare la volontà dell'esecutivo di mettere mano alla riforma complessiva delle professioni - come l'Europa chiedeva - aveva fatto, però, naufragare il progetto. 
L'urgenza di temi, in particolare dell'abolizione dell'automatismo di accesso al ruolo, evidenziato con forza da Fimaa anche per il crescente numero di accessi indiscriminati, ha portato a quest'emendamento che anche se non deve considerarsi esaustivo è certo un passo avanti per una maggiore qualità e professionalità della categoria. 
Le richieste prioritarie, così come si erano andate definendo, erano: 

  •  accesso con diploma di secondo grado, corso di formazione, pratica professionale ed esame; 
  •  assicurazione obbligatoria;
  •  incompatibilità legata all'effettivo esercizio di altre attività professionali e imprenditoriali; 
  •  una sola sanzione amministrativa, invece delle tre previste dall'art. 8, comma 2 della legge 39/1989, per passare alle applicazioni previste dal codice penale. 

Quest'ultima modifica non è entrata nel provvedimento legislativo approvato solo per ragioni formali derivanti dall'incompatibilità funzionale con il tema generale della legge 57/2001. Oggi la categoria degli agenti immobiliari è più definita nella sostanza e nella forma, più qualificata e più tutelata nei suoi contenuti professionali. Nel lavoro per il decreto ministeriale attuativo della legge, Fimaa continuerà a lavorare per completare il provvedimento in questo spirito. 

 

LEGISLAZIONE

 

Disposizioni in materia di apertura e regolazione dei mercati
Legge 57, 05/03/2001
G.U. 66, 20/03/2001

(Omissis)

Titolo II
INCENTIVI E INTERNAZIONALIZZAZIONE DEI MERCATI

Capo I - INTERVENTI A TUTELA E SOSTEGNO DELLE PICCOLE E MEDIE IMPRESE

(Omissis)

Art. 18
Modifiche alla legge 3 febbraio 1989, n. 39

  1. Alla legge 3 febbraio 1989, n. 39, sono apportate le seguenti modificazioni:
  1. all'articolo 2, comma 3, la lettera e) è sostituita dalla seguente:
    e) avere conseguito un diploma di scuola secondaria di secondo grado, avere frequentato un corso di formazione ed avere superato un esame diretto ad accertare l'attitudine e la capacità professionale dell'aspirante in relazione al ramo di mediazione prescelto, oppure avere conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado ed avere effettuato un periodo di pratica di almeno dodici mesi continuativi con l'obbligo di frequenza di uno specifico corso di formazione professionale. Le modalità e le caratteristiche del titolo di formazione, dell'esame e quelle della tenuta del registro dei praticanti sono determinate con decreto del Ministro dell'industria, del commercio e dell'artigianato;
  2. all'articolo 3, dopo il comma 5 è aggiunto il seguente:
    5-bis. Per l'esercizio della professione di mediatore deve essere prestata idonea garanzia assicurativa a copertura dei rischi professionali ed a tutela dei clienti;
  3. all'articolo 5, il comma 3 è sostituito dal seguente:
    3. L'esercizio dell'attività di mediazione è incompatibile:
    a) con l'attività svolta in qualità di dipendente da persone, società o enti, privati e pubblici, ad esclusione delle imprese di mediazione;
    b) con l'esercizio di attività imprenditoriali e professionali, escluse quelle di mediazione comunque esercitate.

(Omissis)

Titolo III
DISPOSIZIONI FINALI

Art. 25
Norme applicative

  1. Le disposizioni della presente legge si applicano alle regioni a statuto speciale e alle province autonome di Trento e di Bolzano nel rispetto e nei limiti degli statuti di autonomia e delle relative norme di attuazione.
  2. Il Ministro del tesoro, del bilancio e della programmazione economica è autorizzato ad apportare, con propri decreti, le occorrenti variazioni di bilancio.

   

Modifiche e integrazioni alla legge 253 del 21 marzo 1958, concernente la disciplina della professione di mediatore (testo coordinato)
Legge 39, 03/02/1989
G.U. 33, 09/02/1989

  

 

AVVERTENZA - Le modificazioni introdotte dall'art. 18 della legge 57 del 5 marzo 2001 sono evidenziate in rosso con il carattere corsivo.

Art. 1

1. 1. Le norme previste dalla presente legge si applicano ai mediatori di cui al capo XI del titolo III del libro IV del codice civile, eccezion fatta per gli agenti di cambio, per i mediatori pubblici e per i mediatori marittimi, categorie per le quali continuano ad avere applicazione le disposizioni attualmente in vigore.

Art. 2

  1. Presso ciascuna camera di commercio, industria, artigianato e agricoltura è istitui- to un ruolo degli agenti di affari in mediazione, nel quale devono iscriversi coloro che svolgono o intendono svolgere l'attività di mediazione, anche se esercitata in modo discontinuo o occasionale.
  2. Il ruolo è distinto in tre sezioni: una per gli agenti immobiliari, una per gli agenti merceologici ed una per gli agenti muniti di mandato a titolo oneroso, salvo ulteriori distinzioni in relazione a specifiche attività di mediazione da stabilire con il regolamento di cui all'articolo 11.
  3. Per ottenere l'iscrizione nel ruolo gli interessati devono:
  1. essere cittadini italiani o cittadini di uno degli Stati membri della Comunità economica europea, ovvero stranieri residenti nel territorio della Repubblica italiana e avere raggiunto la maggiore età;
  2. avere il godimento dei diritti civili;
  3. risiedere nella circoscrizione della camera di commercio, industria, artigianato e agricoltura nel cui ruolo intendono iscriversi;
  4. aver assolto agli impegni derivanti dalle norme relative agli obblighi scolastici vigenti al momento della loro età scolare;
  5. avere conseguito un diploma di scuola secondaria di secondo grado, avere frequentato un corso di formazione ed avere superato un esame diretto ad accertare l'attitudine e la capacità professionale dell'aspirante in relazione al ramo di mediazione prescelto, oppure avere conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado ed avere effettuato un periodo di pratica di almeno dodici mesi continuativi con l'obbligo di frequenza di uno specifico corso di formazione professionale. Le modalità e le caratteristiche del titolo di formazione, dell'esame e quelle della tenuta del registro dei praticanti sono determinate con decreto del Ministro dell'industria, del commercio e dell'artigianato;
  6. salvo che non sia intervenuta la riabilitazione non essere stati sottoposti a misure di prevenzione, divenute definitive, a norma delle leggi 27 dicembre 1956, n. 1423; 10 febbraio 1962, n. 57, 31 maggio 1965, n. 575, 13 settembre 1982, n. 646; non essere incorsi in reati puniti con la reclusione ai sensi dell'articolo 116 del regio decreto 21 dicembre 1933, numero 1736, e successive modificazioni; non essere interdetti o inabilitati, falliti, condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l'amministrazione della giustizia, la fede pubblica, la economia pubblica, l'industria ed il commercio, ovvero per delitto di omicidio volontario, furto, rapina, estorsione, truffa, appropriazione indebita, ricettazione, emissione di assegni a vuoto e per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commini la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni.
  1. L'iscrizione al ruolo deve essere richiesta anche se l'attività viene esercitata in modo occasionale o discontinuo, da coloro che svolgono, su mandato a titolo oneroso, attività per la conclusione di affari relativi ad immobili od aziende.

Art. 3

  1. L'iscrizione nel ruolo abilita all'esercizio dell'attività di mediazione su tutto il territorio della Repubblica, nonché a svolgere ogni attività complementare o necessaria per la conclusione dell'affare.
  2. L'iscrizione nel ruolo è a titolo personale; l'iscritto non può delegare le funzioni relative all'esercizio della mediazione, se non ad altro agente di affari in mediazione iscritto nel ruolo.
  3. Gli agenti immobiliari iscritti nell'apposita sezione del ruolo possono essere affidati incarichi di perizie e consulenza tecnica in materia immobiliare da parte di enti pubblici.
  4. Essi hanno titolo per essere inclusi nel ruolo dei periti e degli esperti, tenuto dalle camere di commercio, industria, artigianato e agricoltura, nonché negli elenchi dei consulenti tecnici presso i tribunali.
  5. Tutti coloro che esercitano, a qualsiasi titolo, le attività disciplinate dalla presente legge per conto di imprese organizzate, anche in forma societaria, per l'esercizio dell'attività di mediazione debbono essere iscritti nel ruolo.
    5-bis. Per l'esercizio della professione di mediatore deve essere prestata idonea garanzia assicurativa a copertura dei rischi professionali ed a tutela dei clienti.

Art. 4

  1. Presso il Ministero dell'industria, del commercio e dell'artigianato è istituita la commissione centrale per l'esame dei ricorsi degli agenti di affari in mediazione e per la definizione delle materie e delle modalità degli esami di cui all'articolo 2.
  2. La commissione centrale è nominata con decreto del Ministro dell'industria, del commercio e dell'artigianato ed è composta da:
  1. un rappresentante del Ministero dell'industria, del commercio e dell'artigianato, che la presiede;
  2. un rappresentante del Ministero del commercio con l'estero;
  3. un rappresentante delle regioni, designato dalla commissione interregionale di cui all'articolo 13 della legge 16 maggio 1970, n. 281;
  4. un rappresentante del Ministero di grazia e giustizia;
  5. un rappresentante del Ministero dell'agricoltura e delle foreste;
  6. un rappresentante del Ministero dei lavori pubblici;
  7. tre membri designati rispettivamente dalle organizzazioni più rappresentative, a livello nazionale, del commercio, dell'agricoltura e dell'industria;
  8. un rappresentante delle camere di commercio, industria, artigianato e agricoltura designato dalla Unione italiana delle camere di commercio, industria, artigianato e agricoltura;
  9. sette rappresentanti dei mediatori scelti tra le persone designate dalle associazioni sindacali nazionali di categoria, per i mediatori immobiliari e per gli agenti merceologici.
  1. La commissione dura in carica quattro anni; i membri svolgono il loro incarico in forma gratuita e possono essere riconfermati.
  2. La commissione nomina al suo interno un vicepresidente; le funzioni di segretario sono esercitate da un funzionario del Ministero dell'industria, del commercio e dell'artigianato.
  3. Per ciascun componente effettivo della commissione è nominato un membro supplente con gli stessi criteri stabiliti per la nomina dei membri effettivi.

Art. 5

  1. Per l'esercizio dell'attività disciplinata dai precedenti articoli, compreso l'espletamento delle pratiche necessarie ed opportune per la gestione o la conclusione dell'affare, non è richiesta la licenza prevista dall'articolo 115 del testo unico delle leggi di pubblica sicurezza, approvato con regio decreto 18 giugno 1931, numero 773.
  2. La licenza di cui al comma 1 non abilita all'esercizio dell'attività di mediazione.
  3. L'esercizio dell'attività di mediazione è incompatibile:
  1. con l'attività svolta in qualità di dipendente da persone, società o enti, privati e pubblici, ad esclusione delle imprese di mediazione;
  2. con l'esercizio di attività imprenditoriali e professionali, escluse quelle di mediazione comunque esercitate.
  1. Il mediatore che per l'esercizio della propria attività si avvalga di moduli o formulari, nei quali siano indicate le condizioni del contratto, deve preventivamente depositarne copia presso la commissione di cui all'articolo 7.

Art. 6

  1. Hanno diritto alla provvigione soltanto coloro che sono iscritti nei ruoli.
  2. La misura delle provvigioni e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, sono determinate dalle giunte camerali, sentito il parere della commissione provinciale di cui all'articolo 7 e tenendo conto degli usi locali.

Art. 7

  1. Presso ciascuna camera di commercio, industria, artigianato e agricoltura è istituita una commissione che provvede alle iscrizioni nel ruolo ed alla tenuta del medesimo. La commissione è nominata con deliberazione della giunta camerale e dura in carica quattro anni. Essa è composta:
  1. da un membro della giunta camerale;
  2. da un rappresentante degli agricoltori, uno degli industriali e uno dei commercianti, designati rispettivamente dalle organizzazioni a livello nazionale e scelti dalla giunta camerale sulla base della maggiore rappresentatività;
  3. da cinque rappresentanti degli agenti di affari in mediazione designati dalle organizzazioni di categoria più rappresentative a livello nazionale.
  1. Con le stesse modalità si provvede alla nomina dei membri supplenti per lo stesso numero e le medesime categorie.
  2. La commissione nomina al suo interno il presidente ed un vicepresidente.
  3. In caso di morte o di decadenza di un membro, la commissione è integrata dalla giunta camerale con le stesse modalità previste per la costituzione.
  4. Le funzioni di segretario della commissione sono esercitate dal segretario generale della camera di commercio, industria, artigianato e agricoltura o da un funzionario da lui designato in servizio presso la camera di commercio, industria, artigianato e agricoltura.
  5. La commissione è tenuta a denunciare all'autorità giudiziaria coloro che esercitano abusivamente, anche se in modo discontinuo, la professione di mediatore.
  6. Le spese per il funzionamento delle commissioni sono a carico del bilancio di ciascuna camera di commercio, industria, artigianato e agricoltura.

Art. 8

  1. Chiunque esercita l'attività di mediazione senza essere iscritto nel ruolo è punito con la sanzione amministrativa del pagamento di una somma compresa tra lire un milione e lire quattro milioni ed è tenuto alla restituzione alle parti contraenti delle provvigioni percepite. Per l'accertamento dell'infrazione, per la contestazione della medesima e per la riscossione delle somme dovute si applicano le disposizioni di cui alla legge 24 novembre 1981, n. 689.
  2. A coloro che siano incorsi per tre volte nella sanzione di cui al comma 1, anche se vi sia stato pagamento con effetto liberatorio, si applicano le pene previste dall'articolo 348 del codice penale, nonché l'articolo 2231 del codice civile.
  3. La condanna importa la pubblicazione della sentenza nelle forme di legge.

Art. 9

  1. Le commissioni provinciali istituite ai sensi dell'articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 6 novembre 1960, n. 1926, continuano ad esercitare la propria attività fino alla nomina delle commissioni di cui all'articolo 7.
  2. Nella prima applicazione della presente legge le commissioni provinciali provvedono ad iscrivere nel nuovo ruolo tutti gli agenti di affari in mediazione che, all'atto dell'entrata in vigore della presente legge, risultano iscritti nei ruoli costituiti in base alla legge 21 marzo 1958, n. 253.
  3. Fino all'insediamento della commissione centrale di cui all'articolo 4 le materie e le modalità di esame sono stabilite dal Ministero dell'industria, del commercio e dell'artigianato, sentite le organizzazioni sindacali nazionali del commercio, dell'industria, dell'agricoltura e delle categorie interessate.

Art. 10

  1. Sono abrogate la legge 21 marzo 1958, n. 253, e le norme del relativo regolamento approvato con decreto del Presidente della Repubblica 6 novembre 1960, n. 1926, incompatibili con la presente legge.

Art. 11

  1. Il Ministro dell'industria, del commercio e dell'artigianato, sentite le organizzazioni nazionali dei commercianti, degli industriali, degli agricoltori e dei mediatori, emana le norme regolamentari e di attuazione della presente legge.
  2. Il regolamento, che deve essere emanato entro tre mesi dalla data di entrata in vigore della presente legge, può prevedere, per le infrazioni alle sue norme, sanzioni amministrative del pagamento di una somma non inferiore a lire tre milioni, salvo che il fatto non costituisca reato ai sensi del codice penale e salva l'azione civile dei danni agli interessati a termini di legge.
  3. Per l'applicazione delle sanzioni amministrative si osservano le disposizioni della legge 24 novembre 1981, n. 689, e del decreto del Presidente della Repubblica 29 luglio 1982, numero 571.   
 

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